I. Introducción a la viabilidad económica de las actuaciones de transformación urbanística
Las Actuaciones de Transformación Urbanística representan los procesos transformadores del territorio y generadores de ciudad. El impacto social y económico está presente en cada una de ellas, siendo necesaria su planificación previa, tanto técnica como económica, cuyo mayor o menor acierto condicionará el futuro de sus ciudadanos, siendo compleja y costosa la corrección de errores o situaciones no previstas.
La Viabilidad Económica del Suelo se conforma como un análisis previo de las Actuaciones de Transformación Urbanística. Sin embargo, los estudios realizados hasta la fecha en esta materia se limitan a algunas ponencias de cursos especializados de postgrado, por lo que se carece de suficiente fondo bibliográfico que compense la vía docente en su caso. Asimismo, hasta tiempos recientes no ha sido un documento «obligado» por la legislación urbanística, a pesar de su trascendencia jurídico-económica.
El presente artículo nace con la modesta vocación de servir de ayuda en la elaboración de Análisis de Viabilidad Económica aplicables a las Actuaciones de Transformación Urbanística en todo aquello que no entre en contradicción con lo establecido por la norma que lo regule, sin requerir conocimientos económicos previos o, en otras palabras, de «economista para urbanistas no economistas». Asimismo, la segunda pretensión de este escrito será poner de manifiesto la trascendencia de esta clase de documentos de gestión urbanística, reconocidos tímidamente por el urbanismo contemporáneo, pero siendo necesario su desarrollo, aún pendiente por parte de la mayoría de las legislaciones autonómicas y estatal.
1. Urbanismo y economía: un binomio necesario
La urbanización del suelo es, además, una actividad económica. Nos encontramos con una materia prima (suelo Urbanizable o Urbano no Consolidado por la edificación) sometida a un proceso de transformación, para lo cual se requiere un importante volumen de recursos, obteniendo un producto terminado (nuevo suelo Urbanizado) generador de ciudad, que tiene una doble vertiente, tanto pública (suelos destinados a usos Dotacionales públicos, viarios, zonas verdes, etc.) como privada (usos privativos residencial, terciario, etc.)
En Economía, los Estudios, Memorias o Análisis de Viabilidad son herramientas necesarias para estimar la rentabilidad económica de un proyecto de inversión. Para ello, utilizando estimaciones y premisas debidamente motivadas, se identifican y cuantifican cada uno de los elementos intervinientes, lo cual permite obtener unas conclusiones que servirán para dar respuesta a la pregunta que nos ocupa: ¿cuándo es viable económicamente la transformación de un suelo?
El origen de los primeros Análisis de Vialidad Económica aplicados a las Actuaciones Urbanísticas data del siglo pasado, representado por los Estudios Económico-financieros que acompañaban a los Planes Generales de Ordenación Urbana. Estos «antepasados» de los actuales Estudios de Viabilidad eran fotos fijas que cumplían con tres determinaciones desde una perspectiva macro: determinar el valor económico-coste de las Actuaciones previstas en el Plan, fijar los plazos para su desarrollo (cuatrienios) e identificar a los actores ejecutores de las mismas. Como se puede comprobar, el objetivo de dichos estudios era diferente al aquí planteado, dado que al no actualizarse los mismos a los cambios de planeamiento y a los nuevos valores económicos en el momento concreto del desarrollo de la Actuación, así como por su visión general (no entrando al detalle de la «micro-valoración»), mostrarían fuertes limitaciones para dar respuesta a la pregunta clave.
En resumen, los Estudios Económico-financieros nacieron con un fin diferente al que nos ocupa, pero debe reconocerse el primer y clave esfuerzo por vincular Economía y Urbanismo.
Por último, históricamente los Estudios de Viabilidad de Actuaciones Urbanísticas no han tenido la consideración debida, a pesar de su importancia, tanto en la esfera pública como en la privada. Como veremos más adelante, algunas legislaciones autonómicas y la actual Ley de Suelo del Estado han dado los primeros pasos para corregir esta carencia histórica, exigiendo los Análisis de Viabilidad de dichas Actuaciones en la gestión urbanística con mayor o menor éxito.
2. El estudio de viabilidad económica aplicado al urbanismo
El suelo es un bien único por ser un recurso escaso, inmóvil en el espacio y con una doble naturaleza, tanto pública (viarios, zonas verdes, etc.) como privada (suelo para promover vivienda libre, protegida, oficinas, industria, etc.). Esta última característica le convierte en un bien cuyo valor es derivado del uso permitido sobre el mismo y es aquí donde hay que poner el foco de atención.
El Urbanismo es una función pública. Por consiguiente, el proceso de producción de suelo Urbanizado es una actividad económica que se regula por el planeamiento urbanístico. Asimismo, la función social de la propiedad en España también limita ciertas características de este activo. Por último, debe recordarse que el artículo 47 de la Constitución Española mandata a los poderes públicos a impedir la especulación del suelo, convirtiéndolo en el único bien económico para el cual la Carta magna establece dicha limitación.
Partiendo de esta naturaleza dicotómica, de sus especificidades y sus limitaciones, la necesidad de realizar Análisis de Viabilidad Económica en las Actuaciones de Transformación Urbanística se puede resumir en dos motivos: por lógica económica y por mandato legal.
2.1. Lógica económica
Al tratarse de un activo limitado e «inmovilizado» en el sentido estricto de la palabra, el valor del suelo está intrínsecamente vinculado al del producto o uso que pueda realizarse sobre el mismo. Es decir, es un bien dependiente del valor del uso edificable a materializar sobre el mismo. Derivado de lo anterior, si no fuera posible explotar económicamente un suelo o el valor de la edificación que se pudiera realizar sobre el mismo fuera escaso o nulo, dicho suelo valdría poco o nada. ¿Cuánto estaría dispuesto a pagar un inversor sobre un suelo en el cuál no se puede materializar actividad privativa alguna generadora de valor?
Desde mediados de los noventa hasta el comienzo de la gran Crisis Financiera de 2008, el valor del suelo Urbano aumentó casi un 500%:
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Con una tendencia similar, pero de menor intensidad, el precio de la Vivienda Libre aumentó casi un 200%:
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Si el valor del suelo determinara al completo el valor de la vivienda, el incremento experimentado por la segunda sería similar o superior al de la primera. Sin embargo, no fue así: creció dos veces menos, mientras que el valor del suelo con destino a usos privativos quizá se apalancó en un posicionamiento de inversores expectantes de incrementos futuros del precio de la vivienda.
Por consiguiente, «la vivienda no es cara porque el suelo es caro». El aforismo resulta ser el contrario: «el suelo es caro porque la vivienda es cara».
Como bien dependiente del mercado inmobiliario edificado, el suelo destinado a uso privado está sometido a los ciclos económicos, lo cual le convierten en un activo cuyo valor oscila en el tiempo, pudiendo aumentar o disminuir.
Dada la posibilidad de depreciación de su valor, los Análisis previos de Viabilidad Económica se convierten en una herramienta necesaria.
La gran Crisis financiera de 2008 implicó en España, en especial a los precios inmobiliarios, un mayor castigo que en otros países de nuestro entorno derivado de la mayor exposición de nuestra economía al «ladrillo».
El suelo destinado a uso privado está sometido a los ciclos económicos
Concretamente, el precio de la Vivienda Libre disminuyó un 31% durante el periodo comprendido entre el primer trimestre de 2008 y el primer trimestre de 2014:
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Asimismo, el valor del Suelo Urbano disminuyó casi el doble que el de la vivienda nueva.
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En resumen, el valor del suelo es derivado del valor del uso que pueda obtenerse del mismo y, por consiguiente, aumentará si se prevé que lo haga el precio de la vivienda (u otros usos), y viceversa.
La atribución de un mayor y mejor uso en los Análisis de Viabilidad Económicos quizá no hubiera evitado las consecuencias que tuvo la gran Crisis en la economía y el sector Inmobiliario, pero sí hubiera mitigado algunas de ellas ya que, como menciona el arquitecto urbanista Gerardo Roger Fernández, se estima en la actualidad que la Crisis de 2008 ha dejado 45.000 hectáreas de suelo urbanizado, sin edificar o con escasa edificación, con una potencialidad para construir entre 2 o 3 millones de viviendas. Estos «desiertos urbanizados» siguen suponiendo un alto coste para las arcas públicas, principales responsables del mantenimiento de las mismas y, por ende, para los ciudadanos.
No obstante, los Análisis de Viabilidad Económica del Suelo no traen causa exclusivamente de los cambios de ciclo económicos. Incluso en épocas de crecimientos de precios razonables de vivienda, la transformación de un suelo puede ser inviable, más aún si atendemos a Actuaciones sobre suelo Urbano cuyas plusvalías generadas pueden ser inferiores a los costes a asumir por los propietarios. Por ello, el Real Decreto 7/2015, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TR 7/15 en adelante) exige el citado documento para este tipo Actuaciones, como se tratará en el siguiente Apartado.
No obstante, las fluctuaciones del valor del suelo Urbano de los últimos años unidas a la pandemia mundial de Coronavirus sufrida desde principios de 2020, obliga a analizar con detalle las futuras Actuaciones de Transformación Urbanística a desarrollar.
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Como conclusión y para aprendizaje a futuro, si no se niegan estos hechos como ciertos (riesgo existente vinculado a futuras burbujas y a los olvidos selectivos que advertía el respetado economista John Kenneth Galbraith), la lección de realidad económica y el sentido común, vienen a demostrar la necesidad y las virtualidades de los Análisis previos de Viabilidad Económica para poder acometer una actuación inversora como es la de urbanizar.
2.2. Mandato legal
Históricamente, las diferentes legislaciones urbanísticas y de suelo no han dado la relevancia adecuada a este documento necesario en la Gestión Urbanística. No obstante, desde la vigente Ley de Suelo de 2007, ciertas legislaciones autonómicas (Valenciana y Balear) han intentado aplicar los Análisis de Viabilidad Económica al urbanismo moderno con mayor o menor éxito.
El art. 22.5 del TR 7/15 mandata que en Actuaciones de suelo Urbano que supongan una alteración del aprovechamiento urbanístico, se requerirá la elaboración de una Memoria (MVE en adelante) que asegure la viabilidad económica, en términos de rentabilidad de la misma. Debe recordarse que la Sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017 anuló el contenido de las MVE descrito en el citado artículo 22.5, quedando el mismo al dictado de lo que establezcan las legislaciones autonómicas. Asimismo, aunque el TR 7/15 no haga extensible su aplicación a todas las Actuaciones Urbanísticas (faltarían las de nueva Urbanización-suelo Urbanizable), es un primer paso que abre la senda a su desarrollo posterior. No obstante, la legislación estatal, al centrarse en suelo Urbano, pone el foco en las Actuaciones que suelen presentar plusvalías más acotadas en comparación con las de nueva Urbanización, en las que el plusvalor obtenible entre la situación originaria (suelo Rústico) y la final (suelo Urbanizado) adquiere un diferencial porcentual sensiblemente elevado. Por último, algunas CC.AA. han tomado el relevo a la legislación estatal, regulando no sólo sobre el contenido de las MVE, sino ampliando su aplicación a las Actuaciones de nueva Urbanización (suelo Urbanizable), tales como la Comunidad Valenciana y Balear.
No se debe terminar de describir las MVE sin destacar una gran virtualidad implícita: la transparencia introducida en el proceso, al tener que mostrar en los procedimientos de Información Pública las plusvalías potenciales generadas por la Actuación.
Por todo lo anterior, este artículo se presenta como una guía básica para realizar Análisis de Viabilidad de Actuaciones de Transformación Urbanística en todo aquello que no entre en contradicción con la legislación correspondiente y abierta al fin mismo para el cual sirva el citado Análisis (MVE, análisis privado, etc.)
Para ello, se presentan las variables económicas y la «Condición de Viabilidad mínima» no solo para las Actuaciones de nueva Urbanización (Urbanizable), sino también para las Actuaciones en suelo Urbano. Por último, se expondrán dos métodos complementarios de análisis, siendo el primero el denominado Estático (sin tener en cuenta la variable tiempo) y el segundo, el denominado Método Dinámico (estimando el reparto de los flujos de caja en cada momento)
II. Actividad económica de transformación del suelo
En una actividad económica general, el promotor de la misma adquiere la materia prima, costea el proceso de producción, asume el riesgo correspondiente y se retribuye con la venta del producto terminado.
En un primer análisis, diremos que una actividad económica será viable cuando los ingresos superen a los costes.
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En la actividad Urbanizadora el beneficio se identifica con el incremento de valor que experimentan los terrenos sometidos al proceso urbanizador, siendo la materia prima el suelo en origen, los costes del proceso de producción las cargas urbanísticas y el producto terminado el suelo Urbanizado resultante.
La advertencia realizada al comienzo del artículo sobre la disociación histórica entre urbanismos y economía no es gratuita. El originario Sistema Urbanístico Español establecía como regla general que para urbanizar un ámbito espacial de Actuación/Ejecución, era necesaria la aquiescencia de la mayoría de los propietarios que financiaban la totalidad de los costes urbanísticos, obteniendo a cambio solares resultantes donde materializar el aprovechamiento urbanístico que el planeamiento les había atribuido.
En resumen, para llevar a cabo esta actividad económica, el Sistema Urbanístico tradicional establecía que los propietarios (y sólo ellos) tenían atribuida la facultad de urbanizar con carácter monopolístico, mientras que los empresarios urbanizadores no propietarios no «tenían cabida» en el proceso urbanizador. En otras palabras, los propietarios de suelo debían convertirse en empresarios urbanizadores agrupados en una fórmula societaria de derecho público denominada Junta de Compensación y, los auténticos operadores inmobiliarios, las empresas promotoras, tenían que convertirse en propietarios si deseaban ser partícipes directos. Esta «rara avis» de la economía fue el sistema elegido como prioritario para urbanizar en la tradicional legislación española.
El beneficio se identifica con el incremento de valor de los terrenos
En 1994 se produce un cambio. Con la aprobación en la Comunidad Valenciana de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) se reconoce explícitamente el carácter de público que comporta la facultad de urbanizar, determinándose que la ejecución urbanizadora se llevará a cabo bien por iniciativa pública mediante gestión directa de la Administración, bien por iniciativa privada, mediante la selección en procedimiento concursal de concesionario del servicio público de urbanizar (conocido como Agente Urbanizador), o mediante la atribución directa a la propiedad mayoritaria a manera de excepción licitatoria. Este cambio en la ejecución se hizo extensible a aquellas legislaciones autonómicas que lo adoptaron, siendo de aplicación general desde 2007 con su incorporación a la Ley de Suelo del Estado.
Por consiguiente, actualmente la actividad Urbanizadora en España presenta características propias que resulta necesario detallar:
- 1. El propietario de la materia prima, el suelo en origen, puede no coincidir con el promotor de la actividad económica.
- 2. El proceso de producción está reglado. El urbanismo es una función pública, dirigida y supervisada por la Administración en todo momento y sujeta a las normas aplicables al suelo en función de su situación espacial concreta.
- 3. El propietario de suelo originario nunca será el titular de la totalidad del producto terminado, dado que deberá ceder a la Administración actuante el suelo Urbanizado con destino a las Dotaciones públicas, así como el correspondiente a su participación en las plusvalías generadas por la Actuación. Asimismo, en el supuesto de que los costes del proceso productivo hayan sido asumidos por un tercero no propietario mediante gestión indirecta con retribución en especie, parte del suelo Urbanizado podría corresponder a éste en porcentaje equivalente al valor de los costes financiados.
En resumen, las Actuaciones de Transformación Urbanística son actividades económicas, cuyo proceso productivo dista bastante del caso general de cualquier otra actividad productiva y por ello resulta necesario entender sus hechos diferenciales.
III. Variables económicas de las Actuaciones de Transformación Urbanística
Como se comentó en el apartado anterior, las variables económicas de una Actuación Urbanizadora pueden agruparse en tres grandes grupos:
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1. Coste inicial del suelo: se identifica con el valor de la materia prima llamada suelo. Si hablamos de Actuaciones de nueva Urbanización, se corresponderá generalmente a suelo Urbanizable. Si hablamos de Actuaciones en suelo Urbano, este valor se corresponderá al del suelo Urbanizado no consolidado por la edificación previo a su transformación/alteración ya sea por Renovación, Regeneración, Rehabilitación urbana o por Actuaciones de Dotación.
2. Cargas de urbanización: se corresponde al conjunto de costes de producción necesarios para la transformación urbanística del terreno que establezca la legislación aplicable.
3. Ingresos por venta de suelo: se idéntica con el valor del suelo Urbanizado final apropiable por los propietarios. Su valoración se obtendrá mediante la Metodología Residual partiendo del valor del producto terminado edificable sobre el mismo, descontado los costes de ejecución edificatorios correspondientes distintos al suelo.
Veamos con más profundidad las citadas variables.
1. Coste Inicial del suelo
El valor del suelo como materia prima contempla dos métodos en función de la Actuación que se trate:
1. Actuaciones de nueva Urbanización: Al tratarse de un Análisis de Viabilidad de promoción y no de un Análisis de Compra de suelo, este dato debiera ser conocido. No obstante, se abre un debate que la Administración actuante deberá resolver: ¿debe tomarse como coste inicial el valor objetivo de suelo Rural, sin expectativas urbanísticas no materializadas que establece la vigente Ley de Suelo, o adoptarse el coste de adquisición aportado por el propietario, que puede contener las citadas plusvalías?
En caso de no disponer de un valor de referencia y sea de aplicación el valor objetivo del suelo Rural sin expectativas urbanísticas no materializadas, se puede acudir a la metodología de valoración de suelo Rural del art. 36 TR 7/15, desarrollada por el Real Decreto 1.492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo (RV 1.492/11, en adelante).
En grandes líneas, el art. 36 del TR 7/15 establece que los suelos Rurales se tasaran mediante la capitalización de rentas, reales o potenciales, la que sea mayor, considerando la explotación agraria según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial se calcula atendiendo al uso, disfrute o explotación que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que le sea de aplicación, utilizando medios técnicos normales para su producción. Se incluirán como ingresos también las subvenciones con carácter estable y se deducirán los costes que sean necesarios para la explotación correspondiente.
Dicho valor deberá ser incrementado por factores objetivos de localización (coeficientes correspondientes), tales como la accesibilidad a núcleos de población, centros de actividad económica o su ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico.
Asimismo, en caso de tratarse de suelos Urbanizables que tengan establecidos los requisitos exigibles para iniciar la Actuación, dicho valor podrá incrementarse en la indemnización correspondiente a la facultad de participar en Actuaciones de nueva Urbanización (art. 38 TR 7/15)
Por último, en ningún caso podrán considerarse expectativas correspondientes a la asignación de edificabilidades y usos por el planeamiento urbanístico que no hayan sido aun plenamente materializados.
Debe recordarse que se han producido cuatro cambios relevantes respecto al redactado original del TR 7/15:
- a) La tasa de capitalización a aplicar se corresponderá al tipo de interés establecido en la Ley de Carreteras 37/2015 y recogida en la Disposición Adicional Séptima del TR 7/15.
- b) La sentencia del TC 141/2014 que anuló la limitación del duplo como valor máximo de los coeficientes correctores de localización.
- c) La Sentencia del TC 218/2015 que, si bien mantiene el derecho de indemnización correspondiente a la facultad de participar del art. 38 TR 7/15, anuló el método de valoración sin proponer otro alternativo. Ante la falta de nuevo redactado por el Legislador, queda abierto este criterio de valoración en manos del tasador correspondiente.
- d) La Sentencia del Tribunal Supremo 689/2020 que anuló el artículo 12.1.b) del RV 1492/11 relativo al coeficiente r2 que afecta a los diversos tipos de explotaciones agrarias.
Por último, como herramienta alternativa, el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación publica periódicamente la Encuesta de Precios de la Tierra que puede servir como indicador de referencia sobre valor del suelo Rural en función de su explotación agraria.
2. Actuaciones en suelo Urbano: el coste inicial del suelo se identifica con el valor del suelo Urbanizado previo al desarrollo de la nueva Actuación, es decir, sin tener en cuenta los nuevos parámetros urbanísticos que traigan causa de la situación final del mismo a establecer por el nuevo planeamiento. La metodología de valoración aplicable resulta ser el cálculo del Valor Residual que se desarrolla con más detalle en el Apartado de tercero sobre los Ingresos de la Viabilidad, descontando del valor de solar los costes de ejecución pendientes de asumir, así como el beneficio correspondiente. Por consiguiente, emplazamos al lector a ese apartado.
2. Cargas de urbanización
Englobará la totalidad de los costes de urbanización que establezca la normativa autonómica correspondiente a asumir por los propietarios. El artículo 18.1 del TR 7/15 establece como deberes onerosos mínimos a asumir por los propietarios en las Actuaciones de Transformación Urbanística costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la misma, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales y la ampliación-reforzamiento de las existentes (reintegrándose los gastos que la Administración actuante así considere), así como costear las indemnizaciones correspondientes. En resumen:
- • Coste de ejecución de la obra material: Coste de Contrata de las obras de urbanización.
- • Indemnizaciones: esta partida requiere una especial atención, ya que puede ser determinante en la Viabilidad de la Actuación cuando se localice un alto grado de preexistencias incompatibles con la nueva ordenación, especialmente grandes edificaciones, explotaciones económicas (traslado o cese de actividad), realojamientos, etc. Requiere, por tanto, un análisis más detallado, con alto conocimiento del «terreno».
- • Honorarios técnicos y profesionales.
- • Costes de gestión: gastos generales, fiscales, legales, financieros, etc. Si la Administración optara por la Gestión Indirecta mediante selección de un concesionario privado no propietario, habrá que incluir la partida correspondiente a gastos generales y beneficio empresarial del Agente Urbanizador (1) . Este beneficio del Urbanizador es un coste más, distinto al beneficio de la Actuación Urbanística global que, como indicamos anteriormente, se identifica con el incremento de valor de los terrenos apropiables por los propietarios de la Actuación.
- • Excepcionalmente, cesiones de suelo público que, por imposibilidad de su materialización dentro del ámbito de la Actuación, deban monetizarse, compensarse fuera del mismo o materializarse en régimen de Complejo Inmobiliario dentro de la propia edificación (artículo 26.5 del TR 7/15). Este tipo de coste no se producirá normalmente en Actuaciones de nueva Urbanización, pero sí puede ocurrir en suelo Urbano (ej. en Actuaciones de Dotación)
Esta variable no se conforma como un coste homogéneo a nivel autonómico ni local. Como se mencionó anteriormente, a estas cargas mínimas habrá que añadir aquellas otras que la legislación urbanística correspondiente considere como adicionales. No obstante, nada impide que los propietarios del ámbito asuman cargas mayores a las mínimas legalmente establecidas, mediante suscripción de convenio a celebrar entre la Administración y el promotor de la Actuación (artículo 9.8 del TR 7/15), pero siempre que se obtenga la aquiescencia de «la totalidad» de los mismos.
Nada impide que los propietarios asuman cargas mayores
Como ejemplo práctico de costes de ejecución material de las obras de urbanización para Actuaciones de uso Residencial, suele estimarse un coste medio entorno a los 50 €/m2s, lo que equivale a 100-120 €/m2s de viario y 60-70 €/m2s zona verde. Obviamente, lo más adecuado sería disponer de un Proyecto o Anteproyecto de Urbanización concreto, pero si no se dispusiera, pueden estimarse costes unitarios adecuados a tipologías de urbanización concretas acudiendo al método MSV del INCASOL o bien a revistas especializadas.
Para el resto de los costes estimados distintos de obra, podría estimarse en un +40% del mismo, todo ello sin tener en cuenta las singularidades comentadas anteriormente (indemnizaciones excepcionales, cesiones de suelo fuera del ámbito de ejecución, etc.)
3. Ingresos de la producción de suelo urbanizado
3.1. Introducción
Dependiendo de la legislación autonómica y de las Normas Urbanísticas del planeamiento municipal correspondiente, los propietarios de suelo de un ámbito concreto obtendrán entre el 80%-100% del aprovechamiento urbanístico, siempre y cuando hayan asumido los deberes anteriormente analizados.
Por consiguiente, los ingresos de la Actuación se corresponden con el valor del citado aprovechamiento urbanístico apropiable por los propietarios (aprovechamiento «subjetivo»), que se materializará en solares resultantes mediante las técnicas de reparcelación correspondientes. Es decir, los ingresos se identifican con el valor del citado suelo Urbanizado.
Como se comentó al principio de este artículo, el Sistema Urbanístico Español se basa en el principio de equidistribución de beneficios y cargas: los propietarios deberán asumir el 100% de las cargas urbanísticas, obteniendo a cambio el aprovechamiento de la Actuación, descontada la participación en las plusvalías que la legislación urbanística establezca. El TR 7/15 ofrece una horquilla entre el 0% al 20%, correspondiendo a cada legislación autonómica y municipio, en su caso, baremar el mismo en función de la rentabilidad generada por la Actuación, siendo el intervalo más habitual entre el 5%-15%.
Por consiguiente, los ingresos de la Actuación Urbanizadora se corresponderán con el valor del suelo Urbanizado apropiable por los propietarios, a saber, el 100%-80% del aprovechamiento urbanístico de la Actuación o, lo que es lo mismo, con el 100%-80% del Valor Residual del Suelo Urbanizado.
En los Análisis de Viabilidad, cuando se encuentren usos destinados a Vivienda de Protección Pública (en adelante VPO), procede hacer una advertencia:
- • Se deberá analizar la compatibilidad entre la edificabilidad y densidad permitidas por el planeamiento de la Actuación respecto a las limitaciones de VPO: la normativa sobre Vivienda Protegida establece superficies máximas en función de su tipología. En el supuesto que el planeamiento no esté «alineado» con la citada normativa, puede darse la imposibilidad de consumir la totalidad de la edificabilidad planeada, requiriendo un mayor número de viviendas (cuya superficie sería inferior a la prevista en las Normas Urbanísticas en el Plan), lo cual puede ser incompatible con la densidad máxima de viviendas establecidas en el mismo. Consecuentemente, se reducirían los ingresos estimados para el Análisis de Viabilidad por una falta de coordinación entre normativas. Debe advertirse que esta situación sería similar en Vivienda Libre si la superficie media por vivienda calculada en el planeamiento fuera muy superior a la demandada por el mercado. El efecto sería similar: renunciar al consumo de toda la edificabilidad y a sus correspondientes ingresos.
- • La normativa de VPO trabaja con la unidad metro cuadrado útil (m2u), mientras que la normativa urbanística y la actividad inmobiliaria utilizan metros cuadrados edificables (m2e). Para poder conciliar ambas, debe convertirse las unidades de VPO aplicando coeficientes de transformación.
- • El precio de la VPO es un precio máximo (€/m2u)
- • El precio del suelo con destino a VPO suele estar tasado oficialmente, siendo un porcentaje del precio máximo de vivienda con destino a VPO.
Hechas las salvedades correspondientes, para conocer el valor del suelo Urbanizado se requerirá previamente conocer el valor del producto edificado. Para ello, deberá estimarse mediante un riguroso estudio de mercado, aplicando la metodología correspondiente de Comparación para los usos no protegidos y los correspondientes Coeficientes de Ponderación que sean necesarios para homogeneizar los testigos analizados (situación, antigüedad, estado de conservación, etc.)
Una vez obtenido el valor de los distintos usos permitidos del producto edificable futuro, se descontarán el resto de los costes de ejecución distintos del suelo y necesarios para llevar a cabo la correspondiente promoción inmobiliaria.
El importe resultante, es decir, el «residuo», representa el valor del suelo Urbanizado. Esta metodología de cálculo se conoce en el argot inmobiliario como «Valor Residual del Suelo», existiendo dos métodos de cálculo igualmente válidos:
- • Estático: las variables económicas no se despliegan en el tiempo, conformándose en grandes masas económicas. Para el analista resulta más sencillo su cálculo, al evitar realizar un mayor grado de predicciones futuras.
- • Dinámico: las variables económicas se desagregan en el tiempo mediante los flujos de caja que las conforman. Requiere de un mayor grado de asunción de incertidumbre, al realizar predicciones futuras sobre todas las variables intervinientes (cobros y pagos). Si las estimaciones realizadas fueran próximas a la realidad, este método ofrecería un mayor grado de acierto versus el Estático, y viceversa, si el futuro se comportara de forma diferente al modelo realizado, las conclusiones del Dinámico serían peores que las del Estático.
Como puede observarse una vez más, es el valor de la vivienda el que determina el valor del suelo, y no al contrario.
A continuación, se procede a explicar a modo de resumen el Método Residual Estático para el cálculo del valor del suelo Urbanizado, por ser la metodología obligada por la normativa TR 7/15 y RV 1.492/11 para esta clase de suelo sin edificar, y por ser una de las metodologías recomendadas por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de determinados Derechos para ciertas finalidades Financieras (en adelante Orden ECO)
3.2. Valor Residual del Suelo por el Método Estático
El art. 22 del RV 1.492/11 establece que el valor del suelo Urbanizado no edificado se obtendrá como suma de los productos de las diferentes edificabilidades (Ei) permitidas, expresadas en metros cuadrados edificables (m2ei), por el Valor de Repercusión de cada uso (VRSi) correspondiente (expresado en €/m2ei), siendo «i» el número de usos diferentes y desarrollables sobre el suelo a valorar. A saber:
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Para obtener el VRSi deberá calcularse el Valor Residual del Suelo de cada uso permitido a partir del Valor en Venta del producto edificado (vivienda según tipología, oficina, local, industrial, etc.), mediante la aplicación de la siguiente formulación:
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- • Vvi = Se corresponde al Valor en Venta de cada tipología de producto edificado terminado, obtenido a partir de un estudio estadístico de mercado significativo. Expresado en €/m2ei. Es decir, si sobre un solar se admiten dos usos, Vivienda Libre y bajo Comercial, habrá que obtener el Valor en Venta por metro cuadrado construido de la nueva Vivienda Libre en la zona correspondiente a la fecha del estudio, así como el mismo valor para el local Comercial.
- • Vci = El Valor de Construcción de cada uso diferenciado de edificación engloba el Coste de Contrata (ejecución material + gastos generales + beneficio industrial de la empresa Constructora), así como el resto de los costes vinculados directamente a la obra como son los Honorarios técnicos (proyectos y dirección de obra), Tributos (tasas e ICIO, etc.) y otros gastos vinculados. Este último sumando hará referencia a otros costes propios de la construcción como, por ejemplo, el Seguro Decenal o de Obra Nueva (notario, registro y AJD). En cualquier caso, los costes que se consideren vinculados a la construcción en este apartado no deben detraerse o añadirse nuevamente cuando se estime el coeficiente «K», que representa el resto de los Costes de Promoción edificatoria distintos al valor del suelo y de la construcción. El Vci vendrá expresado en euros por metro cuadrado construidos de cada uso diferenciado.
- • Ki = Esta variable representa el resto de los costes necesarios para ejecutar la Promoción Inmobiliaria que asumiría un promotor medio, distintos del coste del suelo y de construcción. Agruparía el beneficio empresarial normal de la actividad de Promoción, gastos comerciales, financieros, fiscales, generales y de gestión, distintos a aquellos incluidos como Vc o VRS. Se representa como un coeficiente que pondera la suma de costes anteriormente descrita respecto al Vv. Tomará el valor de 1,40 con carácter general, pudiendo variar justificadamente entre el 1,2 y 1,5, en función de menores o mayores gastos generales dependientes de la dinámica del mercado inmobiliario, calidad y tipología de vivienda, riesgo y plazo previsto de comercialización, etc.
En resumen, la fórmula de cálculo del Valor Residual del Suelo parte de todos los costes e ingresos necesarios para desarrollar una Promoción Inmobiliaria sobre un solar. Es decir:
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Si se desea conocer el valor del suelo, estimadas el resto de las variables, se trata de resolver una incógnita:
VS = Vv - K - VC
Si expresamos el coste «K» como un porcentaje (%) de Vv, por ejemplo, se estima que el resto de los costes representan un 29%, se puede expresar la anterior ecuación como:
VS = 100% Vv – 29% Vv - VC
Es decir:
VS = 71% Vv - VC
O lo que es lo mismo:
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Siendo 1/1,4 = 0,71, a saber, el 71%: una fórmula «vieja» conocida en el mundo de la valoración inmobiliaria.
IV. Condición de Viabilidad Económica
1. Introducción
En primera instancia, una Actuación Urbanizadora se considera viable si es capaz de generar un beneficio derivado de transformar suelo:
Beneficio producción suelo Urbanizado > 0
El Beneficio de la Actuación Urbanizadora se identifica con el incremento de valor que experimentan los terrenos de uso privativo sometidos a transformación urbanística, descontados los costes necesarios.
Por consiguiente, el Beneficio será la diferencia entre los ingresos de la Actuación, identificados con el valor del suelo apropiable por los propietarios, menos el coste de producción y el coste del suelo en situación inicial:
Beneficio producción suelo Urbanizado = Valor Residual suelo Urbanizado final - Cargas de urbanización – Valor inicial suelo
A continuación, procede analizar las diferentes condiciones de Viabilidad según la Metodología utilizada y si es Actuación de nueva Urbanización o no.
2. Método Estático
2.1. Actuaciones de nueva urbanización
Tal como ya se ha señalado, la «Condición de Viabilidad» para Actuaciones de Transformación de suelo Rural (Urbanizable) en Urbano debe cumplir la siguiente ecuación:
Beneficio producción suelo Urbanizado = Valor Residual suelo Urbanizado - Cargas de urbanización – Valor inicial suelo
Con respecto al valor inicial de suelo, ver Apartado III.A.1 anterior de este artículo.
Por otro lado, recordando que en Actuaciones de nueva Urbanización a los propietarios les corresponde entre el 100%-80% del valor del suelo urbanizado, a cambio de asumir el 100% de las Cargas el siguiente valor:
Beneficio producción suelo Urbanizado = 100%-80% Valor Residual suelo urbanizado – 100% Cargas de urbanización – Valor inicial suelo
En valoraciones inmobiliarias se identifica como Valor Residual del Suelo «sin urbanizar» al acto de detraer las Cargas de urbanización. Siendo Valor Residual suelo (sin urbanizar) = 100%-80% Valor Residual del suelo Urbanizado – 100% Cargas de urbanización. Resumiendo:
Beneficio producción suelo Urbanizado = Valor Residual suelo (sin urbanizar) apropiable propietarios – Valor inicial suelo
Por consiguiente, una Actuación de nueva Urbanización sería viable a priori si el incremento de valor que experimentan los terrenos una vez urbanizados, y descontados los costes asumidos, es mayor que cero.
Sin embargo, el negocio inmobiliario implica la asunción de un riesgo derivado de la inversión realizada. Por consiguiente, a la pregunta de cuándo una Actuación Urbanizadora es viable, habría que responder con otra pregunta: ¿cuál es el umbral de rentabilidad? Es decir, ¿1€ sería un beneficio adecuado?
Para ello, objetivando y estableciendo un criterio general, podría considerarse la rentabilidad mínima que establece el art. 22.3 del RV 1.492/11 para el negocio inmobiliario, fruto de sumar a una Tasa Libre de Riesgo una Prima de Riesgo.
Para la Tasa Libre de Riesgo (artículo 22.3 del RV 1.492/11) deberá tomarse la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. Debe advertirse que, en el momento de escribir el presente Artículo, el rendimiento es negativo. Esta situación, derivada de la pasada Crisis de 2008, es una anomalía «¿temporal?» que refleja, por un lado, la búsqueda de seguridad por parte de los grandes adquirientes de deuda soberana y, por otro, la actuación de apoyo a la Economía del Banco Central Europeo.
Conforme al citado artículo, para la Prima de Riesgo (que representa en porcentaje el nivel a asumir por el inversor en el negocio inmobiliario) deberán adoptarse como mínimo las establecidas en el Anexo IV del RV 1492/11:
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Por consiguiente, la condición de viabilidad de una Actuación de Transformación Urbanística de nueva Urbanización será:
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2.2. Actuaciones en suelo urbano
La «Condición de Viabilidad» en suelos Urbanos sujetos a Actuaciones de Reforma, Renovación, Rehabilitación, Regeneración o a Actuaciones de Dotación varía un poco respecto a la anterior, debido a que el suelo inicial tendrá un Valor Residual de suelo de Urbano, pero con los parámetros urbanísticos de origen (previos a la aprobación del nuevo planeamiento de desarrollo) y con un posible coste derivado de los deberes urbanísticos pendientes que deban asumir los propietarios para obtener la nueva condición de solar. Asimismo, los ingresos de la Actuación serán el valor del suelo Urbanizado correspondiente a los nuevos parámetros urbanísticos una vez aprobada la misma. Por consiguiente, la condición de viabilidad sería:
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Siendo:
- • Valor suelo Urbanizado inicial: Valor Residual del suelo Urbanizado con los parámetros urbanísticos correspondiente a la situación de origen (previo a la aprobación del nuevo planeamiento) y descontada la participación en plusvalías de la Administración actuante, en su caso, derivado de un posible incremento de aprovechamiento, así como los importes de los deberes urbanísticos pendientes de asumir por los propietarios.
- • Cargas de urbanización pendientes: representa el total de la inversión asumida por los propietarios para que el suelo alcance la nueva condición de solar. Deberá considerarse como un mayor coste aquellas cesiones de suelo público que no puedan materializarse dentro del ámbito de Actuación, dado que, o se monetiza o compensan en otro ámbito mediante Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico (ámbitos discontinuos), o bien mediante la constitución de un Complejo Inmobiliario en la propia edificación, generando en cualquier caso un coste de oportunidad. Esta situación puede ser habitual en las Actuaciones de Dotación, en las cuales, dada la dimensión de la parcela del suelo Urbano sobre la que se practique, no permita la cesión de nuevos suelos Dotacionales (viario, zonas verdes, etc.), derivados un incremento de aprovechamiento urbanístico, debiendo monetizarse o compensarse a la Administración fuera del ámbito o constituyéndose un Complejo Inmobiliario. Sin embargo, en las Actuaciones de nueva Urbanización, las cesiones de suelo público no deberían representar un coste para los propietarios, debido a que las mismas deben producirse en el ámbito correspondiente.
- • Indemnizaciones: importe correspondiente a recibir por los propietarios.
- • Valor suelo Urbanizado final apropiable propietarios: conforme a los nuevos parámetros urbanísticos que se aprueben (en su caso, cambio en edificabilidad, usos, etc.), descontando en su caso la participación en plusvalías correspondiente a la Administración Actuante.
La Condición anterior de Viabilidad de Actuaciones en Suelo Urbano, es necesaria, pero no suficiente. Para evitar la aparición de situaciones de desigualdad con respecto a los suelos ubicados en el mismo «ámbito espacial homogéneo por usos y tipologías» (AEH, en adelante) en el que se inserta el suelo objeto de análisis, debería cumplirse adicionalmente que:
«el valor suelo Urbanizado final apropiable por los propietarios en las Actuaciones de suelo Urbano no debería ser superior al valor del suelo medio del AEH correspondiente»
2.3. Ejemplo análisis de viabilidad actuación urbanizadora
A modo de ejemplo, se plantea un ejercicio resuelto de Análisis de Viabilidad de Actuación de nueva Urbanización, por ser el caso más novedoso:
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Recordando la Condición de Viabilidad en Actuaciones de nueva Urbanización:
Valor Residual suelo sin urbanizar apropiable propietarios ≥
Valor inicial suelo x (1 + TLR + PR)
Considerando una rentabilidad del 10%, superior a la suma de una Prima mínima del 8% y de la última publicación del rendimiento de Deuda de -0,3%, debido al mayor riesgo derivado de la situación actual del mercado inmobiliario, aplicando la fórmula al ejemplo:
12.007.539 € > 2.640.000 €
Como puede observarse, la Actuación de nueva de Urbanización es viable.
No obstante, se recomienda la elaboración de análisis de sensibilidad en atención a la posibilidad de cambios futuros en las variables más sensibles al mercado y con un mayor impacto en el modelo, como puede ser, por ejemplo, el valor de los ingresos en función del valor de Vivienda Libre. Para ello, pueden plantearse tres escenarios: regresivo, normalizado y expansivo.
3. Método Dinámico
3.1. Introducción
Para finalizar el presente artículo, y dado el objeto del mismo, expondremos las líneas básicas de la metodología Dinámica, no entrando en profundidad, dado el extenso contenido de la materia.
Hasta el momento, se ha analizado la Viabilidad de una Actuación Urbanizadora sumando todos los ingresos y descontando sus costes, sin tener en cuenta en qué momento se produce en el tiempo su corriente monetaria, es decir, los cobros y los pagos.
Esta situación no es baladí para un inversor. Primero, porque tendrá que conocer en qué momento se pueden producir tensiones de tesorería a cubrir. Segundo, porque el tiempo o plazo que se tarda en recuperar el capital invertido es un coste de oportunidad derivado del riesgo asumido. Cuanto mayor sea éste, mayor es la probabilidad de que ocurra un evento no esperado que suponga un incumplimiento en los términos contratados, mayor es el efecto de la inflación que merma el poder adquisitivo, mayores los costes de financiación asumidos, en definitiva, mayor es el coste de oportunidad o valor de la mejor alternativa posible a la cual renunciamos para asumir la actual inversión.
Está metodología es utilizada para análisis de inversión en otros sectores, como puede ser la toma de decisión de adquirir una nueva maquinaria, empresa, etc.
En el mundo inmobiliario, el análisis financiero es utilizado para diferentes fines, tanto para la toma de decisión de compra de suelo (valoración), análisis de viabilidad de promoción inmobiliaria, etc.
El análisis financiero es utilizado para diferentes fines
Debe advertirse que la incorporación de la variable tiempo al análisis de Viabilidad también comporta inconvenientes, dado que exige la asunción de un mayor número de predicciones sobre el comportamiento futuro que, según «la bondad» de los mismos, podrá suponer mayores o menores errores que en el Estático.
Con independencia del análisis a realizar, la base de conocimiento es la misma. Para ello, se procede a definir los aspectos básicos de una inversión.
3.2. Conceptos básicos de la Metodología Dinámica
a. Capital
Binomio formado por una cuantía referida a un momento de tiempo. Es decir, C0, es una cuantía de importe «C», referida a la unidad temporal «t» (años, semestres, meses, días, etc.) del periodo «0». Por ejemplo, 200 € del año 2020 representa un capital de cuantía «200 €» de la unidad temporal «año» del periodo «2020». Dicho capital puede expresarse como 20020.
b. Operaciones con capitales homogéneos
La «clave de bóveda» del Método Dinámico es que sólo pueden hacerse operaciones con capitales homogéneos, a saber, referidos al mismo momento del tiempo. Es decir, 300€2010 + 200€2020 no es igual a 500€. Si fuera así, estaríamos trabajando con el Método Estático, sin tener en cuenta el coste del tiempo. Para hacer esta «operación suma», habrá que homogeneizar estos capitales, para lo cual se tendrá que trasladar al futuro 30010 o al pasado 20020
c. Interés o coste del tiempo
Sólo se invierte un capital si se espera obtener otro de mayor en el futuro. A este mayor valor se le conoce como «interés», siendo el coste de oportunidad que representa el impacto efecto del tiempo, pudiendo aumentar o disminuir su intensidad según cuantas unidades temporales transcurran entre un capital y otro.
La pregunta a realizar será: ¿Cuánto mayor será el capital futuro?, es decir, ¿qué interés es exigible a la inversión?
• Tasa Libre de Riesgo: es la rentabilidad más segura que se obtendría en el mercado. Se suele identificar con el rendimiento de la deuda pública con un vencimiento similar al de la operación. Por ejemplo, si se presta una cantidad de dinero a un año, el interés a cobrar al menos será igual al rendimiento obtenido por la compra de deuda pública de plazo similar, dado que la inversión alternativa a prestar 1.000€ sería la comprar una letra del tesoro de dicho importe. Como se advirtió en apartados anteriores, debe tenerse en cuenta que el rendimiento de la Deuda Pública en el Mercado Secundario entre 2 y 6 años está siendo negativa desde hace tiempo. Dependiendo de la deuda que se considere y en qué momento se haga, el análisis podría haber vuelto a la senda positiva:
i ≥ Tasa Libre de Riesgo
• Prima de Riesgo: Como se adelantó al inicio, cuanto mayor es el plazo de una inversión, mayor es la probabilidad de no recuperar completamente los capitales invertidos, por ejemplo, ante quiebra/concurso, crisis económicas, etc. A la probabilidad de que ocurra un evento no esperado se le conoce con el nombre de riesgo y se cuantifica añadiendo una «Prima» o tasa al interés exigible a la operación. En función del mayor o menor riesgo existente en la operación, la Prima de Riesgo será mayor o menor:
i ≥ Tasa Libre de Riesgo + Prima de Riesgo
• Coste medio del capital: la rentabilidad exigida a una inversión deberá ser al menos igual o superior al coste medio de financiar los capitales. Es decir, si se piden prestados 1.000€ a un interés del 8% y se invierte esta cantidad exigiendo un 5%, la operación no sería viable, ya que el retorno es inferior al coste del capital (5% < 8%):
i ≥ coste medio capital ≥ Tasa Libre de Riesgo + Prima de Riesgo
• Inflación: el incremento de precios del conjunto de bienes y servicios reduce el valor en el tiempo, cuando éste no puede actualizarse. Por ejemplo, si el salario anual no se revisa al alza, y la inflación está creciendo, el poder adquisitivo de un trabajador es cada vez menor. Para no hacer más extensa la explicación, en este modelo asumiremos que los capitales y la tasa incluyen inflación.
d. Capitalización y descuento
En apartados anteriores se fijó como norma básica de las finanzas que no se puede trabajar con capitales no homogéneos, o referidos a distinto momento en el tiempo. Para poder operar con ellos, tendrán que agruparse, trasladándoles al futuro o capitalizar, o bien al pasado o descontar.
• Capitalizar: si disponemos de un capital C0 que se invierte en un producto financiero consistente en inmovilizarlo un año y obtener un interés de «i», al año siguiente (en t1) obtendremos un nuevo capital C1, siendo:
C1 = C0 + C0 x i, obteniendo factor común C1 = C0 x (1+ i). Es decir, el capital C0 es equivalente a C1 a razón de (1+i).
Si dicho capital se dejara invertido durante un año más, sin retirar el importe inicial ni sus intereses, al cabo de otro año, en t2, se obtendrá un nuevo capital C2, a saber:
C2 = C1 + C1 x i, obteniendo factor común C2 = C1 x (1+ i). Dado que C1 = C0 x (1+ i), se puede despejar C1, quedando la expresión como: C2 = C0 x (1+ i) x (1+ i). Obteniendo factor común:
C2 = C0 x (1+ i)2
Es decir, C0 es equivalente financieramente a un capital del año t2 denominado C2, a razón de (1+ i)2, compensando con un interés «i» potenciado por el efecto del paso de 2 años.
Si se dejara invertido este capital hasta el año «n», se obtendría la siguiente expresión simplificada: Cn = C0 x (1+ i)n
Como puede observarse, cuanto mayor sea el interés (i) o mayor el plazo invertido (n), mayor será el capital futuro Cn.
Se denomina Capitalizar, en términos financieros, al traslado de un capital hacia adelante en el tiempo. Para ello, se aplica el interés «i» y el tiempo «n» que potencia su efecto sobre «C» cuanto mayor sea el plazo. Concretamente, en la metodología dinámica usaremos la capitalización compuesta, que supone calcular intereses sobre los propios intereses.
• Actualización o Descuento: representa el proceso inverso al anterior. Supongamos que se obtiene un premio C que se cobrará en el año tn. Para no esperar hasta dicho momento, se solicita a una entidad financiera que adelante el cobro del premio. Para ello, la entidad cobrará un interés, entregando una cantidad en t0 que responde a:
Si Cn = C0 x (1+ i)n, invirtiendo la ecuación, C0 = Cn / (1+ i)n
Como puede comprobarse, ahora el interés no multiplica, sino que divide. Por consiguiente, cuanto mayor sea el interés o más alejado esté en el tiempo, mayor el denominador y menor el cociente, es decir, que la cantidad a cobrar en el presente como C0 será menor. La citada fórmula C0 = Cn / (1+ i)n también puede expresarse como C0 = Cn x (1+ i)-n
Se denomina Actualizar o Descontar, en términos financieros, al traslado de un capital futuro hacia el presente. Para ello, se aplica el interés «i» y el tiempo «n» que potencia la merma de valor sobre «C» cuanto mayor sea el plazo.
e. Flujos de caja
Los proyectos de inversión están formados por entradas y salidas de tesorería. Para evitar trabajar con múltiples capitales, se pueden agrupar por periodos en un capital resumen, facilitando los cálculos. Por ejemplo, podemos llamar Flujo de Caja del año 1 (F1) a la suma de todos los cobros de dicho periodo (C1), menos todos los pagos del mismo (P1). F1 = C1 - P1
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Por consiguiente, los flujos de caja son operaciones aritméticas que simplifican la modelización del proyecto, siendo cada flujo de caja un nuevo capital que podrá capitalizarse o descontarse.
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f. Proyecto de inversión
Para analizar la viabilidad de un hecho económico (ej. compra de un suelo, de una maquinaria, etc.) se requiere una modelización financiera de los elementos que lo componen, a saber:
- • Flujos de caja: predicciones futuras que representan entradas y salidas de tesorería, excluido el beneficio, que en modelo se representa a través de la tasa «i».
- • Beneficio: rentabilidad exigida en el proyecto, representada por la tasa de descuento «i».
- • Tiempo: formado por el plazo del proyecto, así como por los momentos en que se produzcan los flujos de caja.
El Proyecto de Inversión se conforma de los tres elementos indicados.
g. Análisis de rentabilidad mediante valor actual neto (VAN)
El primer método de análisis de rentabilidad a analizar es el denominado en el mundo financiero como Valor Actual Neto (VAN, en adelante), consistente en actualizar al presente todos los flujos de caja futuros, utilizando como tasa de descuento una rentabilidad mínima exigida.
El resultado que se obtenga, en el momento actual, será la rentabilidad absoluta neta del mismo, el remanente resultante de traer al presente todos los cobros, restarle los pagos y el beneficio (representado por la tasa de descuento):
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Posibles resultados del VAN:
- • VAN < 0. El valor actual de los flujos actualizados al presente es negativo, es decir, no puede obtenerse la rentabilidad exigida «i» en el proyecto. Solución: replantear el proyecto para reducir plazos (impacto del beneficio), reducir la rentabilidad-beneficio exigido «i», estudiar la posibilidad de aumentar cobros o reducir pagos, una combinación de las anteriores, o bien, desestimar el proyecto.
- • VAN = 0. Se obtiene la rentabilidad exigida «i».
- • VAN > 0. Se obtiene un beneficio mayor del exigido, consiguiendo la rentabilidad requerida «i», además de un remanente.
Esta metodología es utilizada en el mundo inmobiliario para calcular el Valor Residual del Suelo. Para ello, los flujos de caja representan todos los cobros y pagos de una promoción inmobiliaria con excepción de un pago, el correspondiente al suelo. Por consiguiente, en este caso, el VAN será el importe máximo a pagar por el suelo, si se quiere obtener una rentabilidad «i» determinada. Puede observarse que es la misma metodología que en el Método Estático, salvo que en Dinámico se incorpora la variable tiempo:
a) Análisis de rentabilidad mediante Tasa Interna de Retorno (TIR)
Una vez conocidas las nociones básicas de matemáticas financieras, el descuento de flujos, los proyectos de inversión y el análisis de rentabilidad absoluta, si se tuvieran todos los flujos de caja de un proyecto y se quisiera conocer la rentabilidad que da el mismo, es decir, no la exigible, sino la efectiva, habría que realizar un nuevo cálculo llamado TIR.
La TIR es la tasa de descuento que hace el VAN = 0.
Desde la perspectiva inmobiliaria, si hubiéramos calculado el Valor Residual por el Método Dinámico (VAN) para obtener el valor máximo a pagar por el suelo (variable sin añadir al proyecto), exigiendo una tasa de beneficio del «x» %, y tras negociar con el vendedor se cierra un precio inferior al VAN, el beneficio real de la operación será mayor que la tasa exigida. La pregunta es ¿cuánto mayor?
La TIR responde a esta pregunta. Si añadimos el valor de compra de suelo al análisis, dispondremos de todos los flujos de caja, siendo ahora la variable a calcular la tasa de descuento, es decir, la rentabilidad máxima del proyecto.
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Desde la perspectiva inmobiliaria, la TIR calcula el máximo beneficio a obtener, para un valor de suelo y flujos determinados.
4. Condición de viabilidad económica de actuaciones de transformación urbanística por el método dinámico
En los apartados anteriores se han analizado las variables económicas y las Condiciones de Viabilidad para el Método Estático (apartados IV.B. 1 y 2)
Para aplicar la metodología dinámica, habrá que distribuir en el tiempo dichas variables, convirtiendo las cantidades económicas brutas en flujos de caja. Para ello, los ingresos serán los cobros y los gastos los pagos que los conforman.
En Actuaciones de nueva Urbanización, los ingresos o el Valor residual del suelo urbanizado apropiable por los propietarios, se convertirá en uno o varios cobros a distribuir en el tiempo. Por otro lado, las Cargas de Urbanización, así como el Valor inicial del suelo, serán pagos que deberán localizarse en el momento teórico que les corresponda. Como puede verse, en el Método Dinámico no se toma como punto de partida de los ingresos el Valor Residual del suelo sin urbanizar, ya que es importante conocer el momento en que se producen los pagos de las Cargas de Urbanización. Respecto al umbral de rentabilidad, en el Método Dinámico estará incluida en la propia Condición de Viabilidad.
En Actuaciones en Suelo Urbano, el proceso será similar al de Nueva Urbanización.
Una vez modelizados los flujos de caja de la Actuación de Transformación Urbanística, deberá obtenerse la TIR, es decir, aquella tasa de rentabilidad que iguala los cobros a los pagos en el momento actual. A saber, que maximiza el beneficio.
Si la TIR obtenida en la modelización de todos los flujos de caja de la Actuación es mayor o igual a la rentabilidad exigida, conformada por la suma de la Tasa Libre de Riesgo y Prima de Riesgo (recordando restricciones anteriormente comentadas en otros apartados) que se haya establecido como «rentabilidad mínima», puede definirse como viable.
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V. Conclusiones finales
El presente Artículo ha pretendido servir para dos fines:
El primero, poner de manifiesto la necesidad de elaborar Análisis de Viabilidad Económica en Actuaciones de Transformación Urbanística, debiendo considerarse como un documento de Gestión imprescindible, corrigiendo así la «deuda histórica» mantenida por el Sistema Urbanístico Español, tras quedar demostrada la existencia de ciclos económicos y su impacto en el valor del suelo. Sin embargo, incluso en épocas de crecimiento económico, no toda transformación de suelo será viable, requiriendo del correspondiente análisis para aseverarlo, siendo mayor su relevancia en el suelo Urbano, donde las plusvalías generadas no son tan elevadas como en la Nueva Urbanización.
En segundo lugar, aunque la Normativa Urbanística deberá establecer el contenido y el grado de alcance de los Análisis, este artículo ofrece un «sencillo manual» como ayuda en todo aquello que no la contradiga, escrito con el propósito de ser lo suficientemente pedagógico y comprensible para los profesionales no economistas y, también para aquellos que lo sean e inicien su andadura en el siempre interesante y complejo mundo de la Ordenación del Territorio y de la valoración urbanística del suelo.
VI. Bibliografía
- • «Guía básica para el análisis de viabilidad económica de las actuaciones urbanísticas». Fernández Monedero, Pablo. Fernández Fernández, Gerardo Roger. Marín Ferreiro, Blanca. Editado por Icaro, 2003
- • «Modelos de gestión en suelo urbano». Fernández Fernández, Gerardo Roger. Editado por Wolters Kluwer, 2019.
- • «La valoración urbanística en la ley del suelo». Fernández Fernández, Gerardo Roger. Caballer Mellado, Vicente. Editado por Wolters Kluwer, 2020.
- • «Breve historia de la euforia financiera». Kenneth Galbraith, John. Editado por Ariel, 1991.